недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Риски. Продажа по доверенности. Наследники.

17 910 15 Блог специалиста 80
Риски. Продажа по доверенности. Наследники.

Порой у покупателей есть большое желание купить квартиру по цене около рыночной или даже ниже её. А причина этому - цена ниже чем у других. "Нехорошие" квартиры как раз позиционируются как очень привлекательные и на этом покупатели попадают. Сказать, что все квартиры "нехорошие" – это неправильно, риск может скрываться в любой сделке. На днях я со знакомым ездил на внесение аванса и категорически посоветовал ему не покупать ту квартиру. Причина в следующем.

По телефону риэлтором продавца было озвучено, что квартира была куплена сыном у матери до её смерти. Такая практика существует, так обычно делают, чтобы затем не вступать в наследство и не тратить время.

Изучая договор купли-продажи (ДКП), ситуация была следующая: мать в возрасте 80 +/- лет, находясь в другом городе, сделала доверенность на человека (продавец сказал, что им он "никто"). Этот человек продал по доверенности квартиру её сыну, который находился в Москве.

Дожимая продавца вопросами, выяснилось, что у матери был рак и она не могла приехать в Москву. Вопросы в голове следующие: почему бы не навестить больную мать; не заключить с ней ДКП в том городе (возможны экстерриториальные сделки, т.е. когда объект находится в другом регионе); болезнь раком может сильно сказаться на возможности/невозможности совершать сделки, да ещё и в таком возрасте. Учитывая, что она не могла приехать, значит состояние её было тяжёлое. Если оно было тяжёлое, значит большая вероятность, что совершать сделки, выдавать доверенности она тоже не могла. Через полтора месяца после купли-продажи между сыном и матерью, мать умирает. Если она умерла так скоро, значит состояние её было не просто тяжёлое, а крайне тяжёлое. А это значит, что в действительности появляется очень большая вероятность, что сделку она совершить не могла и в крайнем случае, её можно будет оспорить и признать недействительной. При том квартира была выставлена в продажу сразу после смерти.

Может быть там всё нормально, но есть риски. Всё вышеописанное создаёт потенциально плачевные последствия. Продавец в полной уверенности заверил меня, что нотариус ведь устанавливает дееспособность, но я ответил, что исходя из судебной практики суды в случаях признания сделок недействительными, трактуют, что "нотариус не обладает достаточной/необходимой квалификацией, чтобы устанавливать дееспособность и устанавливают её лишь визуально". Помимо этого я сказал, что учитывая такие обстоятельства, я не могу быть уверенным, что у неё нет наследников, которые могут оспорить и признать сделку в судебном порядке недействительной. В общем от покупки этой квартиры я порекомендовал отказаться.

После нашего ухода, мне позвонил риэлтор и сказал, что у него есть брат, который готов дать заявление удостоверенное нотариусом, в котором будет указано, что он ни на, что не претендует. Но вдруг брат ненастоящий, а является приманкой – мол вот наследник, который отказывается. Но помимо него могут быть и другие наследники и даже те, у которых есть обязательная доля в наследстве.

Дело в том, что бывает так, что даже после смерти бывшего собственника, заинтересованные лица (наследники) могут настоять на проведении судмедэкспертизы и может быть доказано, что умерший не мог совершать сделки. А учитывая то, что я описал выше, позволяет это доказать.

На заметку взял и тот факт, что продавец вёл себя слишком надменно: нога на ногу, много обещаний, уверений, убеждений, даже что у него есть ещё другой покупатель. На меня это уже давно не действует и лишь даёт повод усомниться в достоверности.

Комментарии 15
Яна Осипова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 сентября 2018, 8:42

Правильно вы сделали Ринат, грамотно и профессионально. Я с вами полностью согласна.

Ответить
Алексей Фролов21 сентября 2018, 9:06

На рынке столько квартир.. Надо обязательно найти себе что то геморройное. И ведь дисконт то скорее всего ничтожный. Сколько раз уже говорили про бесплатный сыр....

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 сентября 2018, 11:10

Алексей, искал не я. И квартир там практически нет. Интересует только современный дом и есть привязка к специализированрому детскому саду. Как я написал выше, риэлтор не обладал полной информацией, поэтому решение принималось на месте.

Ольга21 сентября 2018, 12:58

На самом деле, просто люди прагматично просчитали убытки от уплаты налогов по договорам дарения и наследства при продаже в ограниченные сроки, и проработали схему купли-продажи. А братья могли действительно договориться и устно о разделе наследственного имущества. Попросить надо от сына бумаги о наследственных долях и объектах наследства, если он не подавал, то от брата. Ну или у нотариусов в базе. Но возможно и такое, что они оба всё предусмотрели и поделили имущество родителей, при их жизни и с их согласия, по-братски, заранее. Чтобы после смерти, не делить и не драться, и не бегать по инстанциям, а только лишь вспоминать с благодарностью. Реально знаю таких людей. Не всегда должен быть негативный сценарий.

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 сентября 2018, 14:32

Поэтому я и написал, что возможно там всё в порядке. Но не всё и всегда можно проверить, особственно в родственных отношениях.

Ольга21 сентября 2018, 17:05

А нотариусы справок не дают по запросам о наследственном имуществе умершего? И о составе семьи?

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 сентября 2018, 17:43

Вот опять. Не всегда можно проверить наличие наследников. Недавно я здесь уже приводил пример, как у одного человека через 18 лет объявилась дочь, о которой никто не знал. Она была зачата на курортном романе. Дочь оказалась родной. Нотариус не всемогущ как многим кажется.

Ольга21 сентября 2018, 18:49

Да бывает. Вообще странная норма. Курортные романы, внебрачные дети знаменитостей.. если бы хотел наследодатель их обеспечивать при жизни, наверно бы позаботился. Странно, что право позволяет делить и на них имущество умершего. Так глядишь и придем к пуританским нормам Америки, где и подмигнуть то никто не посмеет, памятуя о том, что могут быть дети. ))

Ответить

Считаю,что приведенный пример отказа от покупки объекта с такой историей является излишней перестраховкой.Шанс доказать,что умершая прежняя собственница на момент заверения нотариусом доверенности на продажу не осознавала смысл этого документа не велик.Можно заручиться мед.справкой о том,что больной не назначались препараты,воздействие которых могло препятствовать ,грубо говоря,осознавать действительность.
В моей практике был случай,когда больная мать с плохим диагнозом,подписывала доверенность(дочери) на продажу квартиры.Нотариус прямо в тексте доверенности отразил необходимые моменты и заручился соответствующими документами от лечащего врача.
Надо не забывать,что далеко не все аферисты и стяжатели.А есть конкретные ситуации,в которых необходимо принимать правильные решения и действовать,порой,быстро.
Решил человек просто так или перед смертью подарить(продать) свою недвижимость родственнику(человеку),что в этом плохого.Доверенность-лишь инструмент в процедуре отчуждения

Ответить
Ольга26 сентября 2018, 15:09

Продажа по доверенности дочерью и покупка по доверенности сыном - разные смыслы, особенно перед смертью. В первом случае кто явится выгодоприобретателем - кто получит деньги - вопрос подлежащий расследованию и доказательству. Дочь имеет право продать, зарегистрировать, и зачислить деньги на счёт продавца (не на свой же счет автоматом!), себе она деньги не имеет право присвоить в данном случае. А во втором случае выгодоприобретатель известен, не скрывается ни от налогов, ни от вопросов о праве на объект.

Надежда Гарнюк26 сентября 2018, 11:41

Да риэлтор опять плохой попался...

Ответить
Денис Потапкин 6 октября 2018, 7:51

Допустим есть брат. Давайте начнем по порядку. 1) Родственников всех можно проверить запросом в ЗАГС я уверен продавец легко мог взять данную справку. Если же он не мог то вы как риэлтор я уверен знаете как это сделать. 2) Брат чей? Брат умершей от рака или его брат. То я думаю там так же все очень просто проверить. В бумажке о рождении будет значится мама которая умерла. А если брат умершей так он по очереди просто не подпадает на какую-либо дележ да и смысл ему что-либо оспаривать...

Ответить
Виталий Ревякин30 ноября 2018, 16:05

Вчера приходили примерно с похожим нарочито мнительным настроем повторно смотреть объект. Заручились поддержкой аж целого менеджера ГК "Ав.......н", и только на втором просмотре выяснилось, что их не устраивает, что с момента вступления в наследство не прошло ещё 5 лет)))) Мне почему-то сразу вспомнился этот "поучительный" пост.

Детали нужно выяснять на берегу. Все коммуникации у нас под рукой. Если что-то не устраивает, смущает и тп., то лучше не ввязываться во все тяжкие.

Ответить
Людмила Юрьевна Билан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 июля 2019, 9:42

Молодец, Ринат! Я бы тоже не стала брать такую квартиру. Там рисков - воз и маленькая тележка. Может, что угодно проявиться. И еще продавцы и риэлтором на задатке - тоже темя для оценки ситуации на месте.

Да, опыт из кармана не достанешь...

Ответить
Надежда Гарнюк10 июля 2019, 13:31

Вот и не доставайте, пусть там тихонечко и лежит.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru