недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Опрелеление сомнительной сделки при банкротстве

Вся Россия 4 312 21

Приветствую всех.


Все знают о рисках сделок при занижении цены.

Интересует определение сомнительной сделки.


К примеру, рыночная цена квартиры составляет 10 млн, кадастровая - 6 млн. Квартира продается по цене сильно ниже рыночной, но в тоже время равной кадастровой, такая сделка не будет считаться сомнительной?


В случае банкротства продавца может ли такая сделка быть оспорена?


Советы 21
Антонина КатковаЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 марта 2021, 19:53

В случае возможного банкротства продавца такая сделка может быть оспорена заинтересованными лицами и может быть признана мнимой или притворной.

ID: 457960538 марта 2021, 20:47

То есть сделка с ценой квартиры равной кадастровой считается МНИМОЙ?

Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 марта 2021, 22:04

Если стоимость существенно ниже рыночной, то сделка может быть признана мнимой, если это будет доказано.

ID: 457960538 марта 2021, 22:08

По банкротству я так понимаю срок - 3 года? Если по истечении 3 лет с момента продажи продавец не станет банкротом, то в дальнейшем опасности уже нет?

Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 марта 2021, 22:11

Да.
Ознакомьтесь со ст. 61.2 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве»»)»

Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 марта 2021, 19:54

Каждый собственник свою недвижимость может не только продавать ниже рыночной, но даже подарить, что значит, вообще не иметь денег от этой сделки. С чего вы взяли, что ОБЯЗАТЕЛЬНО надо продавать /покупать квартиры по РЫНОЧНОЙ цене? Это воля собственника!

ID: 457960538 марта 2021, 20:52

Как вы заметили изначально вопрос стоит в определение термина сомнительная / мнимая / притворная сделка.

На конкретном примере разобрать до какой суммы сделка будет признана (с бОльшей вероятностью) мнимой.

Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 марта 2021, 10:08

Сомнительная/притворная/мнимая- признается только по суду с целым набором доказательств с чьей-либо стороны.

не риэлтор8 марта 2021, 20:48

"Квартира продается по цене сильно ниже рыночной, но в тоже время равной кадастровой, такая сделка не будет считаться сомнительной?" - при необходимости оспорить - однозначно будет считаться сомнительной. разница в 40 процентов с рыночной стоимостью - тут даже говорить не о чем. рфм и налоговая вас ждут, потирая потные ладошки )) ;
"В случае банкротства продавца может ли такая сделка быть оспорена? - обязательно будет, если попадется неравнодушный финуправляющий

не риэлтор8 марта 2021, 21:15

"На конкретном примере разобрать до какой суммы сделка будет признана (с бОльшей вероятностью) мнимой." - это довольно абстрактная вещь, из серии "четыре ореха - это куча? а три ореха - это уже куча или еще нет?". все будет зависеть от конкретного региона, конкретного регионального управления рфм, местной налоговой, конкретного суда (в зависимости от развития ситуации). от указаний, полученных ими из центра. в конце концов, от экономической ситуации в стране на момент "взрыва бомбы" в виде этой квартиры. ибо движение по направлению к мышам вполне себе ощущается даже в реальном времени, что уж говорить о разнице между сильно разнесенными во времени точками.
но, повторюсь, сейчас теоретически можно рассуждать, 10 или 15 процентов являются границей, а может даже 20... но никак не разница между 6 и 10 миллионами.

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 марта 2021, 23:02

Здравствуйте. Это однозначная потеря статуса добросовестного приобретателя. Со всеми вытекающими.

ID: 457960539 марта 2021, 6:37

Доброе утро.
Получается у нас в стране сплошь и рядом "недобросовестные" покупатели и такие же продавцы :)

ID: 198975439 марта 2021, 8:47

«На конкретном примере разобрать до какой суммы сделка будет признана (с бОльшей вероятностью) мнимой.»
Во-первых, у нас принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ, цена может быть любой по соглашению сторон.
Но Покупатель имеет право обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд. «Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст. 198 УК РФ)».
Чтобы не привлекать внимания к стоимости, не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений. «И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка».
Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта.
Я бы сделала оценку квартиры на момент продажи с той стоимостью, которая будет указана в договоре купли/продажи.
P.S. Вне зависимости от цены указанной в ДКП, в случае банкротства продавца любая сделка может быть оспорена.

Светлана Смогина9 марта 2021, 8:50

Вас тут все пытаются отговорить от сомнительной сделки, а вы ссылаетесь на то, что все такие. Но ведь это именно вам, в случае банкротства продавца будет выплачена только сумма по ДКП, а не нам. А если упомяните, что сделка была с занижением и хотите всю сумму - еще и налоговое преступление посчитают...

МИЛМАН9 марта 2021, 10:15

"Получается у нас в стране сплошь и рядом "недобросовестные" покупатели и такие же продавцы:)" Сокрытие доходов и потворство этому - это наказуемо.Продавцы и покупатели в моей практике не идут на занижение и завышение.Сплошь и рядом добросовестные.И да, платят налог, если вынуждены продавать раньше 3 или 5 лет.Стараемся минимизировать при возможности.

Ирина Щербинина9 марта 2021, 20:19

Лучше вплотную заняться проверкой продавца на предмет его долгов и кредитов. В этом могут помочь риэлторы или юристы. При определенных навыках проверку можно произвести самостоятельно, если имеются паспортные данные продавца. Это перспективнее, чем пытаться угадать, будет ли признана сделка мнимой.

Алексей Королев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 марта 2021, 20:22

Если вы квартиру покупали до публикации процедуры банкротства в газете коммерсант то нет.
То есть все что было до процедуры банкротства сложно оспорить.
Деньги безналом переводили? 6 которые

ID: 4579605328 марта 2021, 18:59

Ситуация смоделирована (все в теории), вопрос задавался для общего развития и понимания.
При оплате налом и безналом в данной ситуации какие исходы могут быть?

Алексей Королев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 марта 2021, 8:20

В данном случае если проплата прошла налом тогда есть шанс что сделку признают притворной.Если оплата прошла безналом на счет продавца даже если была не полная стоимость расторжение не возможно.СМ Практику арбитража.Есть личный опыт.

ID: 4579605329 марта 2021, 10:59

Спасибо за ответ. Примерно такие же мысли были.

Каждый сам решает за какую сумму продавать, бывают обстоятельства когда нужно быстро продать и тогда может быть очень хороший дисконт, однако по мнению присутствующих тут экспертов в такой ситуации проблемы неизбежны.

Александр29 марта 2021, 12:55

А есть ли статистика, сколько сделок было признано мнимыми из-за заниженной цены за последние скажем 1-2 года?

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru