Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
НовостройкиИпотека

Ипотеке от застройщиков грозит запрет. Что будет со ставками?

Елена Корсунская6 марта 2023 2 824
2023-03-07T07:10:37.459793+00:00
Ипотеке от застройщиков грозит запрет. Что будет со ставками?
Центробанк продолжает борьбу с субсидированными ипотечными программами от застройщиков. Как это отразится на ипотечных ставках, ценах на жилье и размере ежемесячного платежа, выяснил Циан.Журнал.

Центробанк последовательно борется с субсидированной ипотекой. Сначала регулятор ополчился на программы с околонулевыми ставками, затем под нож пошли программы с кешбэком, а на днях глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила представителям банков, что дешевая ипотека от застройщиков может полностью уйти с рынка.


Околонулевая ипотека (или субсидированная ипотека от застройщиков) — ипотечные программы, которые застройщики массово вводили во второй половине 2022 года для стимуляции спроса. Девелоперы вместе с банками предлагали заемщикам кредиты по ставкам от 0,1% годовых, при этом увеличивая цену квартиры на четверть, а иногда и на треть. В конце 2022 года Центробанк признал такую ипотеку опасной для рынка и экономики.

С 1 мая ЦБ повышает надбавки по ипотеке с низким первоначальным взносом и надбавки к коэффициентам риска, которые коснутся рискованных заемщиков, — тех, у кого выплаты по кредиту составляют бо́льшую часть дохода: банкам будет невыгодно работать с рискованными заемщиками.

Если это, по выражению Эльвиры Набиуллиной, «не отрезвит» застройщиков, встанет вопрос о законодательном запрете ипотечных схем от девелоперов. На рынке останутся только стандартные механизмы, прямо прописанные в законе, заявила глава регулятора. Она уточнила, что ЦБ РФ не хотелось бы, чтобы «эти схемы множились и мы ставили регуляторные барьеры».

Минстрой не поддержал заградительные меры ЦБ по ипотеке от застройщиков. В ведомстве указывают, что это замедлит темпы выдачи ипотеки, но соглашаются, что ставки 0,1% опасны. По мнению Минстроя, надо допустить возможность субсидирования в половину от ключевой ставки.

Почему Центробанк не устраивает дешевая ипотека и как отразится ее запрет на ценах на жилье и на размере ежемесячного платежа?

Почему ЦБ борется с ипотекой от застройщиков?

Околонулевая ипотека — не аттракцион невиданной щедрости от застройщика. Чтобы предложить покупателям кредит с низкими ставками, девелоперы повышают стоимость квартиры — в среднем на 25%. Тем не менее покупателей это часто устраивает: ежемесячный платеж уменьшается и оказывается комфортнее, чем по кредиту с рыночными условиями.

Выберите подходящую программу с выгодной ставкой (в том числе от застройщика), заполните одну анкету на Циан.Ипотека и получите одобрение в девяти ведущих банках

Но такая схема создает экономические риски. В залоге у банка оказывается квартира, которая не стоит той суммы, которую банк выдал как ипотечный кредит. Если заемщик не сможет выплачивать кредит, банку не удастся продать жилье по этой цене: она будет стоить как минимум на 25% меньше. Это создает риски для финансовой и социальной стабильности, отметила Эльвира Набиуллина.

Какими теперь будут ипотечные ставки?

Есть несколько вариантов. При полном запрете субсидирования мы получим ставки на уровне от 8,5%, говорит Екатерина Красавина, руководитель отдела маркетинга DBC Consultants. Но сейчас обсуждается и более мягкий вариант Минстроя с субсидированием половины ключевой ставки — тогда есть шанс на ставки примерно 5%.


По данным Совкомбанка, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам, выданным под залог прав требования по ДДУ, в январе 2023 года выросла на 1,3 п. п., до 4,8%. Причиной стал отказ многих банков от околонулевых ставок.

В выигрыше окажутся смежные сегменты рынка — ИЖС и «вторичка». Именно они перетянут спрос с первичного рынка, а в сегменте готового жилья запрет субсидированной ипотеки для застройщиков способен вызвать рост цен, считает Ольга Магилина, управляющий партнер Nordhus.

Цены на новостройки снизятся?

Вполне возможно. Высокие ставки по ипотеке сделают кредиты менее доступными, и застройщикам не останется ничего иного, как снижать цены, привлекая покупателей.

Но значительного падения ждать не стоит. У застройщиков есть резерв в размере 20–30% стоимости жилья — примерно настолько они подняли цены в марте 2022 года. Именно за счет этого повышения, которое было обусловлено тогда ажиотажным спросом, девелоперы и будут предлагать акции или снижение цены, уверена Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Managment.

Некоторые застройщики, повысив ставки по ипотеке, уже уменьшают стоимость лотов: она приближается к базовой. Так, если при околонулевой ставке они прибавляли к цене около четверти стоимости, то теперь, предлагая ставки 4–6% годовых, они добавляют к цене всего несколько процентов, говорит Наталья Ващелюк, главный аналитик Совкомбанка.

Новые программы будут выгоднее для покупателей?

Абсолютно точно нет. Даже если застройщики отменят надбавку к стоимости квартиры за околонулевую ипотеку (а они это делать не спешат), размер ежемесячного платежа вырастет.

Воспользуйтесь ипотечным калькулятором от Циан: с его помощью легко оценить ежемесячный платеж и доход, необходимый для получения ипотечного кредита

пример

Квартира стоит 15 млн рублей, при использовании околонулевой ипотеки — 18 млн рублей.

При стоимости 18 млн рублей и околонулевой ставке по кредиту сроком на 10 лет с первоначальным взносом 15%  ежемесячный платеж будет равен 128 тыс. рублей.

При стоимости квартиры 15 млн рублей и ставке 7,5% годовых (срок и первоначальный взнос без изменений) — 172 тыс. рублей. 

Разница в ежемесячной долговой нагрузке для заемщика более чем существенная.

Будут ли девелоперы пытаться обойти запрет?

Будут. Но все опрошенные Циан.Журналом эксперты сходятся во мнении, что 2023 год станет годом противоборства застройщиков и Центробанка. Первые будут изо всех сил стараться привлечь покупателей и обойти запреты регулятора, а второй — вводить ограничения и стремиться приблизить цены на новостройки к реальным рыночным.

Но государство не даст в обиду застройщиков. Эту важную отрасль будут поддерживать — просто другими инструментами. На стороне девелоперов выступят и банки, которые также заинтересованы в активном кредитовании.

Впрочем, ЦБ принимает ограничения, которые лишь временно закроют основную обеспокоенность, уверена Татьяна Решетникова, замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи». В дальнейшем необходима проработка законодательных инструментов для контроля, нормализации, управляемости и прозрачности ипотечного кредитования. 

Какими будут эти решения — пока вопрос. «Очень хотелось бы, чтобы это происходило не при помощи запретов, а при помощи новых инструментов», — уточняет эксперт.


Подытожим. Центробанк борется за качество и надежность ипотечных кредитов и старается минимизировать экономические риски, к которым ведет околонулевая ипотека. И хотя ставки 6–8% — очень гуманные для сегодняшнего рынка, рядовым покупателям жилья станет сложнее обслуживать кредит: ежемесячный платеж по сравнению с платежом при субсидированной ипотеке от застройщика ощутимо вырастет.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Сейчас обсуждают
Аноним
28 мая 2023
редакцияeditorial@cian.ru