недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяКоммерческая

Не полагайся на пенсию — вложись в недвижимость

13 641 13
Не полагайся на пенсию — вложись в недвижимость
А вы задумывались, на что будете жить через 20 лет? Эксперты Циан и ГК ФСК провели вебинар, на котором рассказали о разных стратегиях инвестиций в недвижимость и о плюсах и минусах вложения денег в квадратные метры.

Рынок недвижимости демонстрирует рекордные темпы продаж, цены растут. А вот ставки на банковские депозиты снизились до уровня, когда уже нет никакого смысла держать накопления в банке. Поэтому люди переводят свои накопления в самый надежный вид инвестиций — недвижимость.

Что выгоднее: купить и быстро перепродать или сдавать в аренду?

В условиях мягкой кредитной политики, низкой ключевой ставки Центробанка и низких ставок по ипотеке снижение цены квадратного метра маловероятно. Поэтому вкладывать средства в недвижимость сейчас действительно выгодно, отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.

Какую стратегию выбрать — покупать квадратные метры для того, чтобы быстро перепродать, или же под аренду? Допустимы оба варианта, считает эксперт. Все зависит от того, каким средствами вы располагаете. Если у вас есть определенная сумма, вы видите, что сейчас на рынке от старта продаж до завершения строительства квартира дорожает на 20%, знаете локации, где снижается объем предложения, почему бы не войти в проект?

Если ваша цель — вернуть инвестиции максимально быстро, нужно смотреть панельные дома, если вы готовы подождать три — три с половиной года — монолитные, но следует учитывать, что во втором случае выше порог входа.

«Сдача квартиры в аренду — тоже рабочая схема, — подчеркивает Алексей Попов. — Пандемия показала, что рынок аренды быстро падает, но и восстанавливается быстро. И арендная плата, которую вы будете получать, все равно выше процентов банковских депозитов. Кроме того, если у вас изменятся жизненные обстоятельства, вы всегда при необходимости сможете сами переехать в квартиру, которую сдавали, либо перепродать ее».

Банковские вклады сейчас дают не более 4% годовых — такие цифры приводит Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК, и уточняет, что, вкладываясь в новостройку на начальном этапе до окончания строительства, реально получить в среднем 20–25%.


Что надо учитывать, выбирая объект для инвестирования?


  • Репутация застройщика. Как давно компания на рынке, сколько сданных объектов.
  • Местоположение. Проанализируйте, что будет строиться в этой локации, сколько появится конкурирующих проектов, будет ли развиваться транспорт (например, если откроется метро, жилье, расположенное поблизости, подорожает).
  • Сроки строительства. Рассчитайте, когда вы планируете выйти из проекта: на этапе строительства или после сдачи дома в эксплуатацию.
  • Параметры объекта. Лучше всего продаются небольшие квартиры — однокомнатные и двухкомнатные. Изучите структуру квартир, выбирайте среди тех, которых мало (допустим, с необычными, но удобными планировками, видовые и т. п.). Благодаря этому потом вы перепродадите квартиру по более высокой цене, не конкурируя с застройщиком, который также реализует квартиры в этом ЖК.
  • Средние этажи. Рассматривайте варианты квартир, расположенные не слишком низко, но и не слишком высоко: такое жилье более ликвидно и стоит дешевле. Исключение составляют видовые квартиры — их стоимость выше.
  • Если приобретаете жилье для последующей сдачи в аренду, имеет смысл выбирать апартаменты. Во-первых, квартира и апартаменты в одной локации будут отличаться по цене (апартаменты на 20% дешевле). Таким образом, срок окупаемости уменьшится, а доходность увеличится до 9–10% годовых. Во-вторых, апартаменты выгоднее сдавать даже с учетом более высоких налогов и платы за коммунальные услуги.
  • Для арендного жилья выбирайте квартиру с отделкой, так вы сэкономите время, быстрее сдадите ее в аренду и начнете получать доход. Квартиры с отделкой можно смотреть как на этапе строительства, так и уже готовые. Кроме того, если вы приобретаете квартиру с привлечением ипотечного кредита, отделка также обойдется по более низким по сравнению с потребительским кредитом процентным ставкам.

Ольга Тумайкина,
коммерческий директор ГК ФСК

Инвестируя в недвижимость, следует учесть и определенные риски. Так, если на первичном рынке действует программа льготной ипотеки, на вторичном рынке ее нет. Поэтому продать квартиру по такой цене, как сейчас продаются квартиры у застройщика, иногда удастся, иногда — нет, предупреждает Алексей Попов.

Предположим, рассчитывая на быстрый возврат инвестиций на вторичном рынке, вы приобрели квартиру в панельном доме за 6 млн рублей, выставили на продажу по окончании строительства за 8 млн рублей — по такой же цене, как реализует застройщик. Но на вторичном рынке нет ипотеки под 6,5%, с помощью которой покупатель купит квартиру у застройщика, поэтому вам придется договариваться и, не исключено, уступать в цене.

Москва или Подмосковье? А может быть, Сочи?

Если выбор между столицей и Подмосковьем, с точки зрения аренды проще будет сдать московский проект, полагает Ольга Тумайкина.

Алексей Попов рекомендует: выбирая квартиру для инвестирования в Москве, смотрите, где будут строиться новые станции метро, особенно радиальные. В Подмосковье разумно обратить внимание на новостройки и квартиры на вторичном рынке рядом со строящимися или планируемыми к строительству станциями МЦД — до 2025 года будет запущено еще три направления. Сейчас там не очень высокий порог входа. Если квартира расположена в шаговой доступности от метро, при сдаче ее в аренду получится поставить московский ценник.

Выбирая проекты для инвестиций в Санкт-Петербурге, Алексей Попов рекомендует искать локации, где завершается строительство крупных жилых комплексов и не будут вводиться новые очереди.

Что касается курортной недвижимости, по мнению специалистов, Сочи, Крым — сложные рынки. Если в Москве и Санкт-Петербурге 95%+ продаж осуществляется по ДДУ, то на юге многие объекты продаются по иным схемам, есть риски увеличения сроков строительства плюс непрозрачные истории застройщиков. Придется разбираться и с тем, что будет строиться рядом, так как огромное значение имеет вид на море.

Квартира, студия, магазин?

Наиболее ликвидными являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью до 50 кв. м, рассказала Ольга Тумайкина. Она считает, что выгоднее вкладываться в проекты комфорт-класса — такое жилье конкурентоспособное и удобное. Сдать «бабушкин вариант» становится все труднее. В бизнес-классе более высокий порог входа. Эксперты рекомендуют вариант войти на стадии листа ожидания, а потом на этапе строительства перепродать.

Что касается студий, лучше выбирать те предложения, где удастся организовать полноценное жилое пространство — помещение от 29, а лучше от 32 кв. м, так как на меньшей площади жить некомфортно — как будущим покупателям, так и арендаторам. К тому же не все остались довольны после проведения в микростудиях карантина, напоминает Алексей Попов.

«А вот комнаты можно покупать, только если вы юрист, — предостерегает руководитель Аналитического центра Циан. — В противном случае — это самая маленькая площадь с самыми большими проблемами. Коммунальных квартир в Москве — всего 2,5–3% жилого фонда. Коммуналки в центре, комнаты в которых могли бы пользоваться спросом, расселены еще первым поколением риэлторов. Большая часть коммуналок — в спальных районах (Кузьминки, Текстильщики), а это не самые привлекательные для инвестирования районы».


У меня 2,5–3 млн рублей. Куда их вложить?


Обратите внимание на объекты в ближнем поясе Московской области. Без привлечения ипотеки купить за 3 млн квартиру довольно сложно. В Московской области быстрые сроки строительства, хорошая окупаемость. На границе ближнего и среднего Подмосковья есть варианты с панельными домами от надежных застройщиков.

Алексей Попов,
руководитель Аналитического центра Циан

Неплохим способом инвестиций эксперты называют коммерческую недвижимость. Люди стали меньше перемещаться по городу, больше времени проводить в своих районах, поэтому потребность для размещения объектов инфраструктуры растет. Но, говорит Алексей Попов, инвестиции в коммерческую недвижимость — более сложная история: нужен пешеходный трафик, визуальная доступность, подъезд грузового транспорта, электрическая мощность, место для вывесок и т. д. Если у вас есть знания в этой области, то стоит попробовать, если нет — без консультанта не обойтись.

Ольга Тумайкина указывает, что с точки зрения сроков окупаемости инвестиции в коммерческую недвижимость выгоднее, чем в квартиры и апартаменты, но это более затратно с точки зрения как ресурсов, так и средств. Минимальный бюджет входа в коммерческую недвижимость — 10 млн рублей. Но за такие деньги не все помещения будут ликвидными.

Что покупателю грусть, то инвестору — повод для оптимизма

Участников вебинара интересовал вопрос, не останутся ли инвесторы у разбитого корыта через пару лет, когда после окончания действия льготной ипотеки наступит спад, а цены на жилье пойдут вниз? По мнению экспертов, при мягкой кредитной политике и на фоне низкой ключевой ставки цены на недвижимость всегда растут. Поэтому предпосылок к их снижению ждать не приходится. Учитывая низкую обеспеченность жильем Московского региона (20–22 кв. м на человека), мечтать о том, что цены пойдут вниз, увы, также не стоит.

Для покупателя это грустный прогноз, а для инвестора — вполне оптимистичный: купив квартиру сегодня, завтра он будет получать стабильный доход от аренды, превышающий проценты по банковским депозитам.

Если инвестор через несколько лет решит продать квартиру, ее стоимость значительно вырастет. Главное — правильно выбрать объект для инвестирования.


Смотрите полную версию вебинара на нашем канале в YouTube

Комментарии 13
Сергей ТСТ18 ноября 2020, 16:44

правильно все и вся надо вкладывать в недвижимость ..а кому сдавать .. если теперь уже каждая Бабушка пенсионер после себя будет оставлять не только квартиру в которой жила ,но еще и вторую которую сдает .. и смех и грех ... народ не рожает ..а квартиры покупает на пенсию , кому сдавать то .. сейчас уже сдать проблема .. просто пока есть режим ничего подожду .. помню времена когда .. очереди были на просмотр квартир из потенциальных съемщиков .. и за час сдавали .. до пандемии можно было сдать за пару дней или недель .. сейчас два месяца простоя уже норма ...

Ответить
Дмитрий18 ноября 2020, 18:54

мне кажется, дело не в демографии, если каждому ребенку купить отдельную, то предложение не покроет спрос. а вот что делать с купленной - за которую еще выплатить надо - это вопрос. согласятся ли массово хозяева годами держать пустые квартиры с ежемесячными тратами? хотя, вон новости подкидывают, что ценник на аренду вверх пошел. а некоторые предлагают прямо сейчас инвестировать во вторичку, ведь недвижимость не может дешеветь, по словам этих агентов по вторичке.

ирена19 ноября 2020, 20:29

Давно уже не пишут активисты проживания на сьемной квартире всю жизнь. И активисты хранения денег в рублях в банках, мол, доход больше. И как? Большой доход с рублевых депозитов? А вот на пенсии собираются как жить? На копейки с миллионов (сейчас) депозитов?
По-моему, обсуждать надо апартотели и управление недвижимостью. Чтобы иметь пассивный доход на пенсии. Что выгоднее, коммерческие помещения иногда пустуют долго...

Ответить
Никита23 мая 2021, 9:50

"мечтать о том, что цены пойдут вниз, увы, также не стоит" - это после того, как за несколько месяцев выбили по максимуму платёжеспособный спрос и загнали в ипотеку по конскому ценнику рекордное количество будущих банкротов? опыт рынка недвижимости Японии вам в помощь.

Ответить
Дмитрий23 мая 2021, 10:18

сколько же материнского капитала, а то и кредитов было использовано в качестве первоначального взноса. я молчу про аморальность, хотя бы логику пусть задействуют, что будет с рынком труда из-за таких "вложившихся". люди злые, хватаются за любую работу, лишь бы как-то платежи о ипотеке делать.

Сергей ТСТ23 мая 2021, 14:20

вообще те кто пишут ( придумывают ) тему .наверно что то употребляют или по земле не ходят , что значить купи квартиру и к старости сдай , будет плюс к пенсии ))) это кому они пишут ??? ну сколько в стране людей которые могут купить квартиру без ипотеки ???? пусть будет 1 млн человек .. хорошо пусть будет 3 млн человек ( 10 млн с членами семьи или 7 % населения) , но они уже не бедные и не испытывают недостатка в квадратах , большая часть так и делала, те у кого доходы высокие /высокие .. ну там есть конечно пара сотен тысяч человек кто может но не хочет .. но когда эта пара сотен тысяч начинают покупать ,другая пара сотен тысяч продает, потому что нудно и долго сдавать по копейке собирать
ну , а если человек не может собрать и купить зачем ему убивать свою жизнь лишая всего , чтоб ипотеку оплачивать ..а потом кто его знает доживем мы до пенсии или нет )))) Я так понимаю будут давить на мозг населению из всех утюгов , пока мозг не сломают себе или населению ))) люди в кабинетах и в офисах застройщиков ,да и работники СМИ , думают что 50 штук зарплата в Москве это получают нищие .. нет увы на зарплате 50 штук +/- сидит 50-70 % население Москвы ... ну а те кто начальники и в кабинетах те давно купили и не поедут в вашу Комунарку жить ))))

Никита23 мая 2021, 14:51

у них сейчас программа - подготовить мозги обывателя к нормальности отсутствия пенсии и загнать максимальный объём плебса в бетон и на фондовый рынок хоть на свои, хоть на кредитные средства, перед тем, как эти пирамиды начнут обрушаться.

Tyumen-city23 мая 2021, 19:27

50 тр – зп в Москве? А ведь и в Тюмени на зп в 45 тр неплохо живется (на одного, взрослые дети на своем обеспечении) – еще и без съема чужого жилья. А в Москву при желании – на Победе на выходные за 800-1000 р/ билет на самолете в гости слетать и обратно в Тюмень) В Москве хорошо на пенсию прописаться и опять же не оставаться в ней – хлопотно это… Москва уже не та, уже и на «местах» неплохо.

Ответить
ID: 1893205524 мая 2021, 1:34

Опять ждуны заводят старую пластинку о "грядущем обрушении цен", "массовом банкротстве ипотечников" и.т.д. Самим-то еще не надоело терять время деньги и нервы на этих ожиданиях. За все эти годы ждунства могли бы давно улучшить свои жил. условия, купить новую, продать старую, закрыть ипотеку и жить себе спокойно. Вместо этого какой-то халявы всё ждете.

Ответить
Сергей ТСТ24 мая 2021, 9:13

квартира в которой я живу в 2008 году стоила 300 000 денег ( не рублей ) а сейчас стоит 150 000 денег ( не рублей ) в рублях она чуть выросла за 12 лет на процентов 30 % .... никто не чего не ждет , а вот отложенные продажи тех кто ждет что будет все выше выше и дороже это пугает , потому что у нас сработал принцип толпы на покупках , точно так же сработает принцип толпы при продажах . Стоит отметить , что деньги тоже имеют ту же болезнь , что и рубли , обесцениваться ...если пересчитать стоимость жилья через товары и услуги , то она упала в три четыре раза .... единственный механизм удержать цены на бетон , это девальвация и инфляция ... всего остального ...

не риэлтор24 мая 2021, 8:23

если все пойдет так, как идет сейчас - то лет через 10-15 сумма аренды в москве будет сопоставима с суммой налогов на второе жилье и прочих косвенных платежей ("люди - наша новая нефть"(с)), и все это тупо потеряет смысл.

Ответить
ирена24 мая 2021, 13:06

Тогда будет продажа вторых квартир и, соответственно, рост арендной платы. В апартотелях и сейчас она намного выше "бабушкиных" и старых.
А насчет второй пенсии кто-то что-то предложит? Вернее, первой пенсии. То, что сейчас платят, уже пособие по нищете. И попытки заработать нормальную пенсию легко будут властями обесценены. Сейчас активно втюхивают акции... Есть небольшой опыт, не порекомендую никому. А насчет принудительной продажи, доп.эмиссий и прочих штучек молчат. Или уж на запад, так и там можно апартаменты с пассивным управлением иметь.

Ответить
Сергей ТСТ24 мая 2021, 18:28

Все будет хорошо ,главное чтоб больше было ипотечников ,к сожалению количество ипотечников не так сильно растет .. все новые ипотеке по большой части взяты чтоб погасить старую .. Вот ни как не получается СМИ поднять или восстановить цену на аренду жилья , тут рынок не монополизирован ... и люди на земле живут и видят как не могут сдать по той цене по которой сдавали в 2019 году .. пусть еще купят все все все ... пенсионеры , космонавты , проктологи и андроиды)))

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru