Многие агентства недвижимости предлагают такую услугу, как срочный выкуп квартир, комнат, долей и т.п. При этом обещают, что сделка займет один-два дня, а потери в цене составят всего 9,5–10%. Насколько реальны подобные предложения? Или это очередной рекламный ход для привлечения клиентов?
На языке риэлторов
MIRATO
«Каждое агентство, специализирующееся на срочном выкупе недвижимости, имеет определенный пул частных инвесторов, у которых можно занять деньги под большой процент на короткий срок. Например, кредитор дает агентству 10 млн руб., а через месяц получает 11 млн руб. Право собственности на квартиру оформляется на риэлтора или его родственников», — рассказывает эксперт. Иногда агентства берут кредиты и у банков. В целом, по данным адвоката Олега Сухова, в настоящее время количество договоров срочной продажи не превышает 5% от общего объема заключенных сделок. Некоторые специалисты рынка связывают это с тем, что не каждая компания или частное лицо будет заниматься столь сложным делом. Во-первых, жилье необходимо проверить на юридическую чистоту в кратчайшие сроки. Во-вторых, следует оперативно собрать всю нужную документацию и оформить сделку.
К тому же спрос на данную услугу на рынке не слишком высок. Потенциальные клиенты зачастую ни при каких обстоятельствах не желают понижать цену квартиры. «Чаще всего подобные предложения являются приманкой для собственников, которые безуспешно пытались продать жилье самостоятельно, но только потеряли время. А деньги, например, на оплату новостройки нужны сейчас. В итоге квартиру просто выставляют на продажу по стоимости ниже рыночной. Таким образом агентство получает клиента», — излагает свою версию Ирина Писягина, генеральный директор ООО «Пересвет-Недвижимость». То есть, по ее мнению, срочный выкуп — это банальное понижение цены недвижимости с целью привлечения покупателей на объект.
Размер дисконта
«Компания, приобретая квартиру, берет на себя риски, связанные с ее дальнейшей реализацией, поэтому срочный выкуп невозможен без дисконта. Меньше всего теряют в цене высоколиквидные квартиры в хороших домах», — объясняет Юрий Куваев, ведущий специалист по программе срочного выкупа TRADE-IN.
«Стоимость объекта недвижимости, который выкупают в срочном порядке, всегда будет значительно ниже рыночной. В среднем разница составляет 30%», — добавляет Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. По словам же С. Шевченко, иногда дисконт может достигать и 50%.
А О. Сухов обращает внимание на то, что собственнику также придется оплатить срочное оформление документов, которое обойдется примерно в 100 тыс. руб.
Впоследствии риэлторы выставляют квартиру на продажу по обычной цене или с небольшой скидкой (до 10%), чтобы побыстрее привлечь внимание покупателей, так как агентству необходимо возвращать деньги инвестору.
Один день или неделя?
Что касается времени оформления сделки, то в данном вопросе мнения экспертов существенно разошлись. Так, И. Писягина обращает внимание на следующее обстоятельство: только регистрация договора купли-продажи длится 14 дней. Но до этого агентству еще необходимо проанализировать правоустанавливающие документы, ознакомиться с историей квартиры, собрать бумаги, необходимые для совершения сделки купли-продажи, составить договор, организовать взаиморасчеты.
И все же, по мнению С. Шевченко, сделку можно оформить в течение одной недели.
Однако, как ни крути, продать квартиру за один день не получится.
Потенциальные клиенты
Обстоятельства, из-за которых собственники соглашаются на срочный выкуп, бывают самые разные. Например, отъезд на ПМЖ в другую страну, развод супругов, получение наследства или необходимость как можно быстрее разделить имущество.
Значительно реже встречаются случаи, когда нужно срочно оплатить квартиру в новостройке. Покупатель спешит совершить сделку, чтобы не упустить вариант, привлекательный по цене либо другим характеристикам.
«Долги, болезнь, в том числе алкоголизм и наркомания, срочный переезд, судебные тяжбы — основные причины срочного выкупа недвижимости, — говорит И. Игнаткина. — На практике половина выкупленных квартир имеет проблемную историю. Зачастую страховые компании отказываются страховать титул по следующей за выкупом сделке».
«Бывают случаи, когда деньги нужны для бизнеса, — и дело здесь вовсе не в пресловутом погашении кредитов. Например, одному из наших клиентов требовались средства, чтобы выгодно вложить их в дело. Будучи владельцем компании, занимающейся пошивом одежды, он получил возможность приобрести высококачественную модную ткань по совсем смешной цене. К сожалению, средств, вырученных с продажи автомобиля, оказалось недостаточно. Он пошел на отчаянный шаг — продал свою квартиру. Риск оказался оправданным, хозяин предприятия успел закупить товар и получить в итоге не просто хорошую прибыль, но вывести свой бизнес на новый уровень. Уже менее чем через два года этот человек пришел к нам приобретать жилье в пределах Бульварного кольца площадью в три раза больше предыдущей квартиры», — рассказывает Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Кто чем рискует?
По словам С. Шевченко, при срочном выкупе клиента должно насторожить, если квартира в течение последних пяти лет сменила не менее трех собственников. В этом случае целесообразно оформить титульное страхование на три года. Эксперты настоятельно рекомендуют приобретать такие объекты либо с юристом, специализирующимся на сделках с недвижимостью, либо с очень хорошим риэлтором, но ни в коем случае не самостоятельно.
Последующему после выкупа клиенту нужно остерегаться заключения договора с заниженной стоимостью. Риэлтор или его родственник, на которого была оформлена недвижимость, подпадает под уплату НДФЛ в размере 13%, поскольку квартира быстро выставляется на рынок после приобретения (то есть находится в собственности менее трех лет). В связи с этим в большинстве случаев стоимость жилья в договоре занижают до 1 млн руб. Если в дальнейшем сделка по каким-либо причинам будет признана недействительной, покупатель рискует потерять деньги и квартиру, ведь по суду ему должны вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.
«Если продаваемый объект тщательно проверить (это возможно сделать в течение трех дней), грамотно оформить и провести сделку, то риска ее расторжения или признания недействительной практически нет», — успокаивает О. Сухов.
«Есть разные квартиры, и необязательно отметать их все. Ситуация, когда люди продают жилье и уезжают за рубеж, весьма типичная», — добавляет С. Шевченко.
